젊은 신혼부부가 ‘내 집 마련’을 위해 돈을 모으려면 꽤 오랜 시간이 걸린다. 그렇기에 돈이 모이기 전까지 월세나 전세 같은 주거 형태를 취하기도 하며, 시세에 따라 이곳저곳 이사를 다니기도 한다. 이러한 내 집 마련까지의 과정을 흔히들 주거 사다리라고 일컫는다. 하지만 주거 사다리를 거쳐도 서울에는 쉽게 닿을 수 없다. 주택 가격이 너무 비싸 평생 소득을 다 갖다 바쳐도 사기 어렵기 때문이다. 사다리의 끝, 서울에 다다르기 위한 방안을 검토해봤다.
근본적으로 물량을 늘려야
2018년 기준 서울 주택보급률은 약 95.9%다. 얼핏 보기에는 높은 수치지만 전국 주택보급률이 약 104.2%임을 고려했을 때 상당히 낮은 수치다. 전문가들은 적절한 공급이 먼저 이뤄져야 한다고 입을 모았다. 서정렬 교수(영산대 부동산대학원)는 특히 실수요에 맞게 공급을 늘려야 한다고 말했다. “서울 강남지역보다는 남양주 같은 다른 수도권 지역에 공급이 늘고 있어요. 하지만 수요는 강남에 있는 주택으로 몰려 집값 상승을 견인했죠. 그러므로 가격이 오르는 지역에다가 공급량을 늘려줘야 해요.”
서진형 교수(경인여대 경영과)는 재개발 및 재건축 활성화 정책이 필요하다고 언급했다. “서울의 주거 문제 해결을 위해 재개발이나 재건축을 촉진할 필요가 있어요. 서울 내 신주택지 공급은 거의 불가능해 밀도 높은 개발이 이뤄져야 해요.”
권대중 교수(명지대 부동산학과)는 수요를 분산하는 정책도 펼칠 필요가 있다고 주장했다. “집값이 오르는 건 결국 수요가 공급을 초과했기 때문이에요. 그러므로 서울 거주자가 다른 지역으로 이전한다고 했을 때 세제 혜택 등을 부여하는 장려책이 필요하죠.”
서울 거주, 그림의 떡이 아니길
서울을 비롯해 가파르게 오르는 수도권 집값을 잡기 위해 여러 가지 부동산 규제가 가해졌다. 권대중 교수는 다주택자의 주택 보유세 인상이 긍정적이라고 견해를 밝혔다. “주택 보유세를 올린 것은 바람직하다고 봐요. 다만 1가구 1주택자에게는 세금 부담을 줄여야 한다고 생각해요.” 반면 서진형 교수는 분양가 상한제와 대출 규제는 부작용을 초래했다고 판단했다. “분양가 상한제는 매물 공급량을 줄이는 부정적인 결과로 이어졌어요. 대출 규제는 주택 실수요자들이 내 집 마련을 못 하도록 역효과를 냈죠.”
홍기용 교수(인천대 경영학부)는 핀셋 규제가 다주택자를 넘어 다른 곳까지 영향을 미칠 수 있다고 우려했다. “다주택자에게 세금을 가중해 부과하면 주택을 내놓을 수밖에 없어요. 그러면 임대시장 공급량이 줄어들어 전세 가격이 엄청나게 오를 수 있죠.” 서정렬 교수는 규제로 인해 발생한 문제점을 해결할 필요가 있다고 언급했다. “규제 정책이 그동안 어떻게 작동됐는지 원인과 결과를 분석할 때입니다. 새로운 정책 방향을 잡았으면 해요.” 주거 사다리를 타고 서울이라는 진입 장벽을 넘을 수 있도록 정부의 유연한 대처가 필요하다.