위반 건축물, 정확히 알고 현명히 대처하세요!
  • 이승민 기자
  • 승인 2019.02.28 19:08
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정확히 알고 현명히 대처하세요!

대학가 근처 널리 퍼져있는 위반 건축물은 많은 문제를 불러일으킨다. 위반 건축물 사례는 대표적으로 방 쪼개기, 무단 용도 변경, 무단 증축 등 세 가지로 나뉜다. 각각의 경우 화재, 붕괴 등 안전상의 문제는 물론 법적 분쟁의 소지도 남게 된다. 위반 건축물로 인한 구체적인 피해, 대처법 등 자세히 들여다보지 않으면 알기 어려운 내용을 전문가와 함께 알아봤다.

 우선 방을 쪼갠 건물은 화재에 특히 취약하다. 송지훈 휴먼텍에이엔씨종합건축사사무소 사장은 방 쪼개기 원룸이 방화 관련 기준을 어길 가능성이 높다고 말했다. “일정 면적 안에서 연소가 멈추려면 벽이 방화 소재로 이뤄져야 하는데 쪼개기를 할 때는 방화벽을 안 쓸 가능성이 높아요. 이런 경우 불이 쉽게 번져 화재 규모가 커질 수 있죠.” 덧붙여 그는 대피에도 어려움이 발생한다고 경고했다. “방을 쪼갠 뒤 벽을 설치하는 과정에서 복도가 좁아져 화재 시 대피 속도가 느려질 수 있어요.”

 무단으로 용도를 변경한 건물도 화재에 취약한 건 마찬가지다. 각 건물 용도에 따라 필요한 소방 시설이 다른데 이를 갖추지 못했을 가능성이 높기 때문이다. 용도에 맞는 소방 점검 또한 불가능하다. 지난달 19일 총 83명의 사상자를 낸 대구 사우나 화재도 해당 건물이 용도대로 사용되지 않고 있던 사실이 밝혀졌다. 소방당국은 지난해 복합 목욕탕 시설에 대한 소방점검을 실시했지만 불이 난 4층 사우나는 빼고 3층 사우나만 점검했다. 불이 난 4층 사우나의 용도는 일반 사무실이었기 때문이다.

 불법 증축의 경우 건물 붕괴의 위험성이 있다. 1995년 일어난 삼풍백화점 붕괴 사건의 원인 중 하나가 불법 증축이다. 송지훈 사장은 무리한 증축은 붕괴 위험을 가중한다고 설명했다. “일반 원룸 건물에서 옥탑 1층 건설하는 정도는 현실적으로 지반에 그리 큰 무리를 주진 않아요. 그러나 아주 무리하게 증축하는 경우 붕괴가 사건이 일어날 수 있어요.” 또한 그는 원칙적으로는 바람, 눈쌓임 등 여러 조건을 고려해 그려진 설계 도면대로 건설해야 안전하다고 덧붙였다.

 이렇듯 위반 건축물은 건물 이용자나 세입자에게 많은 위험을 끼친다. 공인중개사 A씨는 방 계약 전에 불법 건축물 여부를 확인해야 한다고 조언한다. “‘정부24’ 홈페이지에 들어가서 민원서비스에 접속하면 건축물대장을 뗄 수 있어요. 해당 문서에 위반 건축물 여부가 기록돼있죠.”

 집을 계약한 후 위반 건축물인 사실을 알았다면 계약을 해지하지 않는 이상 상대가 배상을 해야 할 의무는 없다. 계약을 해지하는 경우에만 상대가 배상을 해야 한다. A씨는 배상의 책임 소재도 계약 과정에 따라서 다르다고 말했다. “중개업체에서 계약을 한 경우에 업체에서 불법인 줄 알면서도 고지를 안 했으면 중개업체가 해당 관청에 제재를 받아요. 중개업체에서 철저히 고지를 했음에도 위반 건축물이었다면 집주인이 숨기고 계약했을 가능성이 높죠. 이때는 집주인에게 책임을 물어야 해요.” A씨는 직접 계약을 한 경우에는 계약 당사자가 직접 관련 정보를 알아봐야 한다고 덧붙였다. “직접 계약 시 본인도 정보를 알아봐야 할 의무가 있어요. 이를 제대로 하지 못하면 본인 과실에 대한 책임을 져야 하는 거죠. 이런 경우 온전히 피해 보상을 받지 못해요.”

 구청 차원에서도 위반 건축물 단속은 행해지고 있다. 송지훈 사장은 항공 촬영이 대표적인 방법이라고 설명했다. “무단 증축의 경우 구청이 항공 촬영을 해요. 특히 옥탑방이 있는 경우는 철저히 조사해 위반 건축물을 찾아낼 수 있죠.”

 이처럼 단속을 진행함에도 위반 건축물이 만연한 이유는 준공 이후의 무단 개조 때문이다. 건물주가 준공 허가 이후 임의로 시공사를 불러 무단으로 공사를 진행한다는 것이다. A씨는 준공 허가 이후에 위반 건축물로 바뀌는 경우가 많다고 설명했다. “건축 당시에는 건축법대로 집을 지어서 해당 관청에서 준공을 허가해줘요. 하지만 이후에 건물주가 임의적으로 집을 개조하죠.” A씨는 적극적인 민원 제기가 이를 일정 부분 해소할 수 있다고 말했다. “관청에서는 이후 조사를 일일이 하지 않는 이상 개조 사실을 모를 수밖에 없어요. 하지만 누군가 신고를 한다면 적발할 수 있어요. 해당 구청의 건축과로 민원을 제기하면 되죠.”

 불법 건축물은 안전상의 문제와 법적 분쟁 소지 등 여러 골치 아픈 사안을 떠안고 있다. 건물주는 눈앞의 이익을 좇다 더 큰 사고를 야기하는 우를 범하지 말아야 한다. 세입자는 위반 건축물 여부를 잘 살펴보고 신중히 계약하는 태도가 필요해 보인다.



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