부동산정책에 대한 우리 국민들의 평가는 매우 부정적이다. 왜 그런가? 그것은 급격히 변화하는 부동산시장의 주변여건을 정확히 이해하지 못한 채 관행적인 정책패턴을 답습하여왔기 때문이다. 부동산정책의 일관성과 신뢰성을 확보할 수 있는 근원적 대책이 시급하다. 
 
 이를 위해서는 무엇보다도 부동산문제를 정확하게 진단할 수 있는 “종합시스템” 구축이 필요하다. 역대 정부는 대부분 부동산시장 및 부동산 가격을 안정시킨다는 명분하에 다양한 부동산정책을 쏟아내었다. 그럼에도 부동산 시장은 온탕과 냉탕을 오갔고 국민의 불신은 높아만 갔다. 부동산정책이 실패한 가장 주요한 이유는 정책입안자들이 부동산 시장에 대한 보다 체계적이고 정확한 정보를 갖지 못함으로써 문제 진단 및 처방에 오류가 생겼기 때문이다. 제대로 된 처방을 위해서는 원인의 진단이 가장 중요하다. 잘못된 진단은 부정확한 처방을 가져오고 문제를 더욱 악화시킨다. 부동산문제의 정확한 진단에는 경제, 법, 금융, 행정, 도시계획 등 다양한 분야의 전문성이 종합적으로 동원되어야 한다. 부동산문제의 근인과 원인을 심층적으로 분석할 수 있는 종합시스템의 구축을 통해 이러한 악순환에서 하루빨리 벗어나야 한다.  
 다음으로 역할분담에 대한 명확한 원칙의 설정이 필요하다. 부동산문제는 복잡다기하며 다양한 이해관계가 얽혀있다. 따라서 부동산문제의 효과적인 해결을 위해서는 관련 당사자 특히 정부와 시장 간의 역할 분담이 분명하여야 한다. 부동산 문제에 대해 어디까지 정부가 개입하고 어디까지 시장에 맡겨야 할지를 명확히 하여야 한다. 우리의 경우, 그 동안 부동산문제에 대한 국민적 관심도가 워낙 높다 보니 부동산문제가 곧장 정치적 쟁점으로 돌변하여 “정책”과 “정치”가 혼동되어 부동산문제 해결을  더욱 어렵게 만들어 왔다. 따라서 기본적으로 부동산 시장에 대한 정부 개입의 범위를 크게 좁히고, 대상을 명확히 할 필요가 있다. 과연 정부가 부동산시장의 문제를 해결할 능력이 있는지를 우선 고민해야 하며, 설사 능력이 있다하더라고 시장개입의 당위성이 있는지를 신중히 고려하여야 한다. 우리의 부동산시장 여건과 그동안의 정책경험을 고려하여 정부개입의 적정범위에 대한 사회적 공감대 형성이 필히 요구된다.
 
 한편 합리적인 부동산정책의 안착을 위해서는 시장친화형 정책수단의 구사가 필요하다. 부동산 시장도 상품시장과 마찬가지로 기본적으로는 경제원리에 의거하여 작동된다. 따라서 부동산문제에 대한 정부개입도 시장친화형 정책수단 위주로 구사하는 것이 장기적으로 보아 더욱 효과적이다. 물론 부동산문제의 특성상 정부가 규제 형식을 통한 시장개입을 해야 할 경우도 있다. 그러나 이 경우에도 현행과 같은 규제편의주의적 사고는 하루빨리 바뀌어야 한다. 부동산가격이 불안정해지면 일단 규제부터 시작하는 이른바 규제편의주의로는 규제의 효과가 제대로 나타나지도 않은 채 부작용만 누적되는 결과를 초래하기 마련이다. 정말 필요한 때에 한시적, 국지적으로만 규제를 적용하고 그 시기가 지나면 즉각 규제가 해제되는 시스템의 마련이 절실하다. 
 
 마지막으로 부동산정책의 핵심은 시장소외계층 즉 저소득층 주거안정 문제에 두어야 한다. 정부와 시장의 역할분담이 어떠하든 부동산문제에 정부가 최우선적으로 해야 할 일은 저소득층의 주거안정이다. 이는 모든 선진국에서 공통적으로 목격되는 현상이다. 주택가격이 많이 오르지 않는 경우라 하더라도 주택은 본래 고가이기 때문에 저소득층이 자력으로 주거안정을 이루기가 현실적으로 불가능하며 따라서 정부의 지원이 필수적이다. 우리나라의 경우 더욱 그러하다. 그러나 우리의 저소득층 주거안정을 위한 기반은 선진국에 비해 매우 취약하다. 부동산정책의 핵심은 이러한 문제에 보다 명확하게 초점을 맞추어야한다.
 
허재완 교수
도시계획부동산학과
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