한강 이남 최초의 도시
대표 시가지가
주거 중심지로 변모하기까지
노량진역은 가뜩이나 이용객이 많은 9호선 출근길에서도 압도적인 유동인구를 자랑한다. 7호선이 지나는 이수역도 마찬가지다. 이처럼 흔하게 볼 수 있는 아침 풍경은 지역의 발달과 밀접한 관계가 있다. 지역의 발달에는 크고 작은 요소들이 복합적으로 작용한다. 대표적으로 지역을 관통하거나 교차하는 대중교통 노선 등 교통과 관련이 있다. 유동 인구의 규모와 상권 수요층의 다양성도 중요하다. 이러한 요소를 바탕으로 동작구가 어떻게, 왜 발달했는지 함께 짚어보자.
5개 생활권으로 동작 중
서울시 서남부에 위치한 동작구는 동서남북을 연결하는 교통 요충지로 꼽힌다. 위치가 좋아 과거부터 노들나루를 중심으로 시가지가 발달했다. 1900년에 들어서는 한강 최초의 다리인 한강철교가 건설되고 경인선이 개통되면서 한강 이남에서 가장 일찍 도시의 면모를 갖췄다.
대부분의 상업지는 큰길을 중심으로 발달한다. 동작구는 다른 지역구와의 경계에 넓은 길이 있어 지역 가장자리에 상권이 발달했다. 또한 동작구는 3개 대학이 입지해있어 중앙대를 비롯한 대학가와 역세권 주변으로 상업지가 들어서 있다.
그러나 동작구에서 상업지라고 할 수 있는 곳은 단 2.95%에 불과하다. 서울시 25개 자치구 중 24위에 해당할 정도로 상업지 면적이 좁은 편이다.
또한 동작구는 노량진, 흑석, 상도, 사당, 신대방 등 생활권이 총 5개로 나뉘어있다. 이창우 동작구청장은 생활권 사이에 교류가 적은 것이 동작구의 특징이라고 말한다. “동작구 주민들은 생활권에서 벗어나지 않습니다. 서로 관여하지도 않는 편이죠.” 때문에 각 생활권은 저마다의 과정과 특징으로 발전해왔다.
노량진 상권은 급행을 타고
예부터 노량진은 한강 인근에서 교통 요충지 역할을 했다. 배가 중요 교통수단이었던 조선시대에 노량진은 궁궐에 진상품을 전달하는 핵심 항구였다. 현재 노량진은 지하철 노선으로 그 위상을 유지하고 있다. 노량진 생활권은 동작구 내 가장 거대한 상업 발달지다. 또한 동작구청, 동작경찰서 등 주요 행정기구가 자리하는 등 주요 행정기관의 밀집지기도 하다.
노량진 상권 발달에는 공시생들이 모이는 학원가가 형성된 영향이 크다. 통학과 통근에 유리한 노량진역의 1, 9호선 역시 한몫했다. 강창덕 교수(도시계획·부동산학과)는 학원 밀집과 교통 요인 등이 시너지 효과를 일으켜 상권 형성에 복합적인 영향을 미쳤다고 말한다. “아무리 학원이 밀집돼 있어도 교통이 편리하지 못하면 크게 발달하기 힘들죠. 여기에 초기 노량진의 저렴했던 임대료와 공시생 증가 현상이 더해졌어요. 소비층이 늘어 상권도 자연스레 성장했습니다.” 현재 노량진에 상주하는 수험생은 약 5만명에 이르며 400여개의 고시원, 독서실, 학원 등이 밀집해있다. 동작구내에서 상권이 가장 크게 발달한 곳은 단연 노량진이다.
특히 노량진 상권은 노량진역을 중심으로 형성돼있다. 노량진역 어느 출구로 나와도 거대한 상업지역을 발견할 수 있다. 강창덕 교수는 지가와 유동인구가 이러한 모습의 원인이라고 설명한다. “역세권은 교통이 편리해 지가가 높아요. 때문에 높은 임대료를 지불할 수 있는 상업이 주로 입지하죠. 임대업자도 높은 수익을 올릴 수 있습니다.”
상업지역에서 조금 벗어나면 주거지역도 쉽게 찾을 수 있다. 실제로 노량진의 약 85%는 주거지역으로 활용된다. 주택가는 소란스러운 지역을 기피하기 때문에 비교적 유동인구가 적은 외곽으로 나와 발전했다.
네가 알던 대학가가 아니야
노량진역에서 동작01 마을버스를 타면 중앙대 학생을 쉽게 볼 수 있다. 동작01 버스는 노량진 생활권과 흑석 생활권을 잇는 주요 교통수단 중 하나다. 그러나 버스를 탈 때와 내릴 때 마주하는 상권 규모에는 큰 차이가 있다. 서울캠을 중심으로 한 흑석 상권은 흔하게 떠올리는 대학 번화가와 사뭇 다르다. 차유진 학생(광고홍보학과 1)은 다양성이 부족한 흑석 상권에 아쉬움을 드러낸다. “입학 전 홍익대나 건국대 같은 규모가 큰 대학가를 상상했죠. 그런데 흑석 주변은 유명 프랜차이즈도 적고 상점이 다양하지 않아요.”
대학가의 존재가 반드시 번화가로 이어지는 것은 아니다. 강창덕 교수는 대학교 입지가 상권 발달의 주원인이 되기에는 한계가 있다고 말한다. “흑석은 주민, 중앙대 학생, 중앙대병원 방문자 외에 외부인들이 방문할 요인을 찾기 어렵죠. 지역만의 관광 콘텐츠 등으로 외부 수요가 증가해야 상권이 확장되는데 현재 흑석은 수요와 공급이 균형을 이루고 있어요.”
서울캠 후문을 따라 내려가다 보면 빌라와 아파트가 줄지어있는 상도역에 다다른다. 같은 역세권임에도 상업지로 발달한 노량진과는 사뭇 다른 모습이다. 역세권의 특성은 주변 입주자 및 입지 현황, 토지용도, 상권 발달 정도 등 지역적 상황에 따라 결정된다. 강창덕 교수는 상도가 주거지역으로 발달한 결정적 이유를 교통상황으로 설명한다. “상도역뿐만 아니라 주변에 위치한 상도 터널의 역할이 큽니다. 상도터널을 지나면 바로 한강대교가 있어서 이동하기가 좋죠. 강북 진출도 수월하고요.”
한편 상도 생활권에는 장승배기역 일대도 포함돼 있다. 장승배기는 지리적으로 중앙에 위치함에도 동작구 발전의 중심이 되지는 못했다. 동작구 중앙에 위치한 점이 되레 상업 발달을 더디게 한 셈이라고 강창덕 교수가 설명한다. “동작구는 다른 지역과 인접한 경계선을 따라 상권이 발달해있습니다. 비교적 접근성이 덜한 중심지는 주거지로 이용됐죠.”
동선은 상권이 되고
유동인구가 많고 접근성이 좋은 지역 경계선을 따라 발달한 동작구의 상권은 신대방과 사당 생활권에서도 확인할 수 있다. 신대방 생활권은 관악구에, 사당 생활권은 서초구와 맞닿아있다.
신대방 생활권은 인구가 많은 신림동과 인접해 백화점 등 대형 상업시설이 주변에 있다. 신대방에는 보라매 공원과 동작 아트갤러리, 체육센터 등이 있어 동작구민의 문화·예술공간으로도 활용된다.
사당 생활권은 경기도권까지 영향을 주는 교통의 요충지다. 사당에는 2, 4호선이 교차하는 사당역과 4, 7호선이 교차하는 이수역이 있다. 때문에 동작구 인접지를 비롯한 수원, 안양, 과천 등 서울 근교에서 서울로의 통근을 위해 지하철을 이용하는 사람들을 쉽게 볼 수 있다.
사당의 한 교차로에서는 흥미로운 모습을 볼 수 있다. 도로를 중심으로 한 양쪽 거리의 모습인데 출근길에 지나 드는 정류장 주위에는 아파트, 근린시설 및 공원 등의 건축물이 발달했다. 반면 건너편 정류장은 퇴근길에 이용하는 사람들이 많아 주점과 음식점들이 모여 있다. 강창덕 교수는 하나의 도로를 두고도 상권이 다르게 발달할 수 있다고 설명한다. “출퇴근 동선에 따라 상업과 주거로 상반된 발달을 보이죠. 이처럼 생활 동선이라는 요소도 상권 형태에 영향을 미칩니다.”